NUOVO REGIME DELLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI

A partire dalle cessioni immobiliari effettuate dall’1.1.2024, viene previsto un diverso regime di tassazione delle plusvalenze non conseguite nell’esercizio d’impresa o arti e professioni (art. 67 TUI), distinguendo tra:

• – cessione di fabbricati che non hanno subìto interventi da superbonus di cui all’articolo 119, D.L. 34/2020;
• – cessione di fabbricati sui quali sono stati eseguiti interventi che hanno fruito del superbonus di cui al citato articolo 119, D.L. 34/2020.

Mentre infatti per la prima categoria di plusvalenze il quadro normativo non ha subito modifiche rispetto al passato, con tassazione della plusvalenza solo qualora tra l’acquisto e la cessione siano intercorsi meno di cinque anni, per la seconda categoria si prevede un allungamento del periodo temporale di tassazione della plusvalenza fino a 10 anni intercorrenti tra la data di fine dei lavori che hanno beneficiato del superbonus e la cessione del fabbricato.

Per entrambe le fattispecie di plusvalenze, è esplicitamente prevista l’esclusione da tassazione qualora l’immobile sia pervenuto per successione o qualora lo stesso sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso dal proprietario o da un suo familiare.

Nel dettaglio in tutti i casi in cui l’immobile è stato ristrutturato con il superbonus al 110% e si è optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura, le spese di ristrutturazione, ai fini del calcolo della plusvalenza vengono considerate nel seguente modo:

• – per gli interventi realizzati tra i 5 e i 10 anni precedenti la vendita dell’immobile si considera solo il 50% del valore della ristrutturazione. Il prezzo di costruzione o di acquisto però deve essere rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati;
• – per gli interventi realizzati entro i 5 anni precedenti la vendita non si considera il valore della ristrutturazione.

In pratica, se un immobile, che non rientra nelle cause di esclusione, è stato ristrutturato con il 110% utilizzando la cessione del credito o lo sconto in fattura, viene venduto entro i 10 anni, aumenta la base imponibile su cui calcolare le imposte.

In ogni caso è possibile scegliere alternativamente tra la tassazione ordinaria e quella sostitutiva al 26%.

Si evidenzia che tutti gli altri tipi di ristrutturazione, dal bonus casa, all’ecobonus o al bonus facciate non comportano l’allungamento del periodo temporale di tassazione e vengono conteggiati come oneri accessori al prezzo di acquisto ai fini della determinazione della plusvalenza.